Qué es el usufructo y en qué se diferencia con la nuda propiedad

Hay más de una forma de poseer una cosa y de usarla. En otras palabras, puedes ser propietario de algo, pero haber cedido su uso a otra persona. Es lo que en derecho se conoce como la nuda propiedad, a la que se enfrenta el usufructo, dos términos con los que puede que estés más familiarizado.

Pleno dominio: nuda propiedad más usufructo.

Antes de definir la nuda propiedad y el usufructo es importante conocer otro concepto que aúna ambos: el pleno dominio.

El pleno dominio es la titularidad de la plena propiedad de un bien. Es lo que todo el mundo entiende por ser el dueño de algo, por ejemplo, una casa. Sin embargo, desde un punto de vista legal esa propiedad se divide entre la nuda propiedad y el usufruto. De forma muy resumida, entre ser el dueño y poder disfrutar del bien.


Qué es el usufructo.

El usufructo es el derecho de goce, uso y disfrute de un bien. Es decir, el usufructuario puede utilizar el bien, aunque no sea su propietario. Este derecho pertenece al nudo propietario.

El ejemplo más repetido de usufructo se da en la herencia de la vivienda. Al heredar una casa es normal que la nuda propiedad pase a los hijos dejando al cónyuge el usufructo de la misma. Es decir, que la casa pasa a ser propiedad de los hijos en la herencia tras afrontar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, pero su uso y disfrute queda reservado para el padre o la madre. Esta es la forma de asegurar que el bien pasará a los hijos, pero que éstos no podrán echar al cónyuge de casa.

Esta misma fórmula también se empieza a ver en el mercado inmobiliario en personas mayores que necesitan o quieren liquidez. Lo que se hace en este caso es vender la nuda propiedad de la casa y reservarse el usufructo vitalicio.


Qué es la nuda propiedad.

Si el usufructo es el derecho a disfrute, la nuda propiedad implica tener la propiedad del bien pero sin poder disfrutarlo. El nudo propietario es el dueño del bien, pero con límites sobre su uso y disfrute.

Como puedes ver, la diferencia entre usufructo y nuda propiedad reside en los derechos de cada una de las partes.


¿Hasta cuándo dura un usufructo? ¿Cuándo adquiere el nudo propietario el uso y disfrute?.

El usufructo puede tener la duración que quieras o, mejor dicho, que se determine en el contrato de venta o en la herencia. Lo más habitual es que este usufructo sea vitalicio, pero puede establecerse por periodos inferiores.

Una vez termine o se extinga el usufructo, el nudo propietario tendrá ya el pleno dominio del bien.


Qué puede hacer el nudo propietario.

Los derechos del nudo propietario son los propios del dueño, salvo por el disfrute. Para que lo entiendas mejor, imagina que estamos hablando de una casa.

El nudo propietario de la vivienda podría vender la casa e incluso hipotecarla, siempre que respete el derecho del usufructuario. Es decir, si vende la casa el nuevo propietario seguirá sin poder usarla y si la hipoteca, el banco no podrá desahuciar al usufructuario.


Qué puede hacer el usufructuario.

El usufructuario puede usar el bien e incluso alquilarlo. El derecho de uso y disfrute le permite al usufructuario arrendar el bien y darle el uso que considere oportuno, aunque si genera rendimiento económico, será también él quien tenga que asumir los impuestos por el mismo.

Retomando el ejemplo de la casa familiar, si el cónyuge vivo opta por realquilar la casa, podría hacerlo, pero será él quien tenga que pagar en el IRPF por los ingresos del alquiler, no el dueño de la casa.

Las obligaciones del nudo propietario sobre el bien pasan por el pago de impuestos y tributos sobre el bien, según figura en el artículo 505 del Código Civil. La excepción la marca el IBI o Impuesto sobre Bienes e Inmuebles, cuyo pago recae sobre quien disfruta la casa.

En el caso de la Plusvalía Municipal, será el nudo propietario quien deba abonarla cuando se extinga el usufructo.

Conocer la diferencia entre usufructo y nuda propiedad es importante porque cada una tiene sus implicaciones fiscales y legales. De hecho, al abonar la herencia, cada una de las partes deberá pagar por lo que recibe, el nudo propietario por el valor de la propiedad y el usufructuario por el usufructo. Lo mismo ocurrirá en el IRPF con los impuestos por vender una casa.