La primera línea anticrisis del ICO finaliza sin que acuda ningún banco

Llega a su fin la concesión de avales para titulizar hipotecas de vivienda protegida. Pese a alargar un mes el plazo, el Instituto ha otorgado únicamente el 48% de lo previsto, y sólo a cajas.

A principios de 2008 los promotores inmobiliarios imploraban ayuda pública para mitigar el derrumbe del castillo de naipes de la construcción residencial. Mientras tanto, el Gobierno se abandonaba a la promesa más fácil de incumplir de toda la campaña electoral: “Promover 150.000 viviendas protegidas” al año. Entre esas dos aguas, el presidente, José Luis Rodríguez Zapatero, apostó por que el Instituto de Crédito Oficial (ICO) avalase la titulización de créditos hipotecarios concedidos a adjudicatarios de viviendas protegidas.

Quería matar dos pájaros de un tiro, propulsando tanto la actividad promotora como la edificación de pisos sociales. La medida, a la que se destinaron 5.000 millones de euros, tuvo en su día una gran acogida. Los bancos y las cajas españoles demandaron 25.000 millones, cinco veces más.

Tal fue la expectativa de éxito que se decidió que en 2010 y 2011 se articularía el mismo mecanismo. El 2 de abril se publicitaba oficialmente la primera nueva línea del ICO contra la crisis –por entonces aún llamada “desaceleración” por el Gobierno–, con el nombre de ICO-FTVPO. Un año y medio después, el organismo, dependiente del Ministerio de Economía, ha echado el telón de lo que muchos llamaron “rescate” inmobiliario.

Y lo ha hecho con un bagaje poco esperanzador. De los 5.000 millones de euros en avales que se pusieron a disposición de las entidades financieras, sólo se han concedido 2.410,3 millones. Es decir, el 48%, según los folletos de las emisiones avaladas, recopilados por EXPANSIÓN. La vigencia de la línea expiraba el 1 de julio, pero el ICO aprobó un mes de prórroga para mejorar el bagaje. En ese sprint final se inscribió una emisión ya garantizada y se produjeron dos más. En todos los casos se trata de cajas de ahorros, que son las únicas que han acudido a la llamada del organismo que preside ahora Josep Ayala.

El fracaso de la medida ha sido “sonado” para los analistas del sector. Desde la banca aseguran que la medida no ha triunfado porque ni siquiera el aval del ICO asegura el éxito de la operación.

De hecho, ningún banco ha optado por usar el aval con el máximo ráting (AAA) de la agencia financiera del Estado –la calificación de solvencia del ICO es la misma que la del Reino de España–. Y eso que BBVA se hizo con el derecho a avales por más de mil millones de euros, ya que heredó de Argentaria una actividad muy importante en vivienda social. Pero no los ha necesitado. Y Santander ni siquiera consideró adecuado acudir a la línea, pese a la cerrazón del mercado de titulizaciones.

Cabe recordar que, según la definición de la CNMV, la titulización “es un método de financiación de empresas basado en la venta o cesión de determinados activos, incluso derechos de cobro futuros, a un tercero que a su vez financia la compra, emitiendo los valores que se colocan entre los inversores”.

Pero ahora la banca está enladrillada y el crédito fluye con cuentagotas, hay menos hipotecas que titulizar y, para más inri, en lugar de duplicarse, la construcción de pisos sociales (VPO) va a disminuir, según los expertos. Y el Ejecutivo sólo prevé edificar 54.000 VPO este año, poco más de un tercio de las prometidas.

Únicamente se han avalado diez titulizaciones, todas ellas calificadas al menos por dos agencias de ráting. Las dieciséis cajas que han participado de esta línea están obligadas a reinvertir las ganancias conseguidas con el tramo avalado por el ICO en más financiación de vivienda protegida.

Caja Madrid abrió la lata en diciembre, mediante el fondo Madrid ICO-FTVPOI, que titulizó bonos y préstamos por 295,4 millones de euros. 260 millones estaban avalados por el ICO. Le siguió La Caixa, que emitió 478 millones en bonos de titulización con garantía estatal. Fue la que se llevó el mayor bocado del pastel.

Dieciséis cajas
Caja Vital Kutxa acudió en febrero, de la mano de Ahorro y Titulización (AyT), la gestora de titulizaciones de la gran mayoría de las cajas, que ha sido el actor principal de la línea. El importe avalado fue de 140,4 millones. El agente financiero fue la propia patronal de las cajas, CECA (que posee el 50% del capital social de Ahorro y Titulización). CAN, Caja Granada, Caixanova y Caixa Ontinyent acudieron de forma conjunta. Les avalaron, 303 millones.
El ICO garantizó 143 millones de euros a Caixa Galicia en junio. En ese mismo mes, Caixa Catalunya, Caixa Manresa, Caixa Penedès y Caixa Terrasa emitieron bonos de titulización por 369,5 millones, de los que 331,6 estuvieron respaldados por el AAA de Moody’s y Fitch.

Ya en julio, el mes de prórroga, la línea dio un tirón de 634 millones de euros, gracias a las emisiones de Cajasol (103,5 millones), Cai y Caja Rioja (121) e Ibercaja (409).

Los promotores venderán hasta 24.100 viviendas protegidas más y obtendrán con ellas unos beneficios finales de incluso más de 530 millones de euros. Éste será el resultado de la línea de avales para la titulización de préstamos de VPO del ICO, ya que de cada piso social vendido se puede obtener un margen de hasta 18.000 euros de media (los promotores estiman que edificar una VPO cuesta unos 100.000 euros), y los beneficios de la medida se han de reinvertir en más VPO. Otra condición es que los fondos de titulización contengan entre un 80% y un 100% de hipotecas de VPO.                                          expansion.com